Tribunais autorizam leilão de imóveis com alienação fiduciária para o pagamento de taxas condominiais

Os Tribunais de Justiça de São Paulo, do Rio Grande do Sul, de Goiás e do Mato Grosso do Sul têm permitido a penhora e o leilão de imóveis financiados por contratos de alienação fiduciária para o pagamento de taxas condominiais.

Importante pontuar que as decisões contrariam o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que privilegia as instituições financeiras ao não permitir a penhora de imóveis objetos de alienação fiduciária.

Cumpre conceituar que, a alienação fiduciária nada mais é do que a garantia de pagamento pela transferência da posse de um bem para o credor. Ou seja, o credor, geralmente as instituições financeiras, empresta determinada quantia para a aquisição de um bem, mas a propriedade sobre o bem permanece com a instituição financeira até o adimplemento/pagamento integral do financiamento.

Destaca-se que a alienação fiduciária é a modalidade de garantia mais utilizada em financiamentos imobiliários e automobilístico, uma vez que o contrato é garantido pelo próprio bem que está sendo financiado e se o cliente não quitar o que deve a instituição pode tomá-lo com maior facilidade, visto que a propriedade somente é transferida após a devida quitação da última parcela.

No entanto, alguns tribunais estão defendendo a tese de que, por questão social, deve haver prioridade para os condomínios, já que a inadimplência prejudica os próprios moradores. Além disso, alegam, que esse tipo de dívida tem natureza “propter rem”, ou seja, está atrelada ao bem, independentemente de quem seja o dono.

A dívida propter rem que significa “por causa/própria da coisa”. Por exemplo, débitos de condomínio, independente se a cobrança fora relativa à período anterior ao da posse, o adquirente do direito real não pode se recusar a assumi-la/pagá-la. Por isso a importância de se verificar os débitos de um imóvel antes de realizar um negócio jurídico.

Os desembargadores da 33ª Câmara de Direito Privado do TJSP, por unanimidade, negaram provimento a um recurso (Processo 2011873-60.2023.8.26.0000) interposto pela Caixa Econômica Federal (CEF) que pleiteava o cancelamento da penhora de um apartamento no Centro de São Paulo – SP.

Embasado na tese do STJ, a CEF alegou que não integrou o processo que discutia a penhora do apartamento por dívida condominial. Desse modo, a decisão de primeira instância ignora o fato de que a instituição tem preferência sobre os valores da venda do imóvel. Assim como acrescentou que o fiduciante seria responsável pelas dívidas do bem alienado, que somente recairiam sobre a CEF após a consolidação do imóvel, em caso de inadimplência.

No entanto, o desembargador relator Sá Duarte, afirmou que a penhora apenas dos direitos do devedor representaria negativa da satisfação do crédito.

Nesse sentido, para o magistrado, não seria razoável que o condomínio aguarde indefinidamente que se resolva o negócio fiduciário com o devedor, uma vez que mensalmente as despesas se acumulam entre os demais condôminos pela falta da contribuição da unidade no rateio.

Já no Processo sob n° 2222298-02.2022.8.26.0000, a 27ª Câmara do TJSP negou, por unanimidade, pedido requerido pelo Banco Bradesco para cancelar a penhora de um apartamento na capital paulista com contrato de alienação fiduciária.

A instituição financeira alegou ser o real proprietário do imóvel e que apenas o deixaria de ser com o pagamento integral da dívida, justificando ainda que os valores obtidos com a venda teriam que ser direcionados primeiramente para o pagamento do financiamento imobiliário.

Em seu voto, o relator, Luís Roberto Reute, também ressaltou a natureza “propter rem” do crédito condominial e citou a Súmula nº 478 do STJ que afirma que “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”.

Nesse mesmo sentido, existem também decisões do Tribunais de Justiça do Rio Grande do Sul, de Goiás e do Mato Grosso do Sul.

Salienta-se que, a Lei nº 9.514, de 1997, que institui a alienação fiduciária, estabelece que a propriedade do imóvel, em contrato de alienação fiduciária, será da instituição financeira, até a quitação total da dívida. Assim os bancos entendem os riscos desses contratos de alienação fiduciária e normalmente o bem garantidor tem um valor superior ao da dívida.

De outra banda, no STJ vigora o entendimento da impossibilidade de penhora de imóvel para quitação de dívida condominial. Em recente decisão (REsp 1992074), o relator, ministro Luis Felipe Salomão, defendeu que “a impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente se justifica tendo em vista que o bem penhorado não pertence ao devedor fiduciante”.

Não obstante ainda que o STJ tenha posicionamento contrário, imóveis têm ido a leilão. Essas vendas, contudo, somente são vantajosas se o arrematante puder adquirir a propriedade plena do imóvel e não assumir a dívida do contrato de alienação fiduciária.

Destaca-se que a inovação das decisões judiciais, como preferência de o condomínio receber os recursos decorrentes da penhora do imóvel dado em garantia em detrimento do credor fiduciário, gera incerteza e afeta todo o mercado imobiliário.

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