STJ DERRUBA TAXA DE CONDOMÍNIO MAIS BAIXA PARA IMÓVEL NÃO VENDIDO POR CONSTRUTORA

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidiu que a cláusula de convenção condominial outorgada pela construtora ou pela incorporadora não pode estabelecer um valor menor para a taxa condominial para as unidades imobiliárias não comercializadas. Segundo a Justiça, essa prática onera os demais condôminos e viola o princípio de proporcionalidade.

A decisão é oriunda de uma ação movida por um condomínio, que pleiteava a nulidade de uma cláusula da convenção que previa que as unidades não comercializadas, pertencentes à construtora, pagariam uma taxa condominial correspondente a 30% do valor integral.

Em primeira instância, o pedido do condomínio foi julgado improcedente, sob o fundamento de que a legislação permite a divisão da taxa condominial de forma não igualitária. A sentença concluiu que o pagamento menor pelas unidades não vendidas se justificava porque, nessa situação, não haveria fruição dos serviços postos à disposição dos condôminos.

O condomínio recorreu, afirmando que a norma convencional viola o princípio da isonomia, pois, além do tratamento desigual, não haveria qualquer fundamento ou justificativa para a regra que beneficia a construtora, o recurso foi improvido. Assim, resultando na interposição do REsp sob n° 1.816.039/MG, o qual a Terceira Turma da Corte declarou que a cláusula é nula e condenou a construtora a pagar a diferença.

Para o STJ, esse tipo de cláusula viola a regra da proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil, pois a redução ou isenção para essas unidades implica em oneração dos demais condôminos. Deste modo, além de anular a cláusula, o colegiado condenou a construtora a pagar a diferença.

Nesse sentido, o relator, Ministro Villas Bôas, o condomínio possuí razão ao contestar o valor pago a menor pelas unidades ainda na propriedade da construtora, pois, se há redução para uma ou várias unidades imobiliárias, a consequência é a oneração dos demais condôminos. Ainda, o relator apontou que, no momento de aprovação da convenção, a construtora era proprietária da maioria dos apartamentos, e possuía votos suficientes para aprovar a regra e rejeitou a argumentação do condomínio de que o o valor diferenciado se justificaria pelo fato de as unidades à venda não utilizarem os serviços do condomínio.

“A disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna e academia, e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa”, disse o ministro.

Por fim, destacou que, em regra, a fixação do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal, mas a convenção condominial pode estabelecer outra forma, como admite a jurisprudência do STJ, sendo válido, por exemplo, o rateio igualitário das cotas, independentemente do tamanho da unidade.

Acesse à íntegra do acórdão proferido no REsp 1.816.039_MG.

Com informações da assessoria de imprensa do Superior Tribunal de Justiça