STJ MODIFICA ENTENDIMENTO SOBRE REVISÃO DE ALUGUEL APÓS REALIZAÇÃO DE OBRAS

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sessão realizada na última quinta-feira (4/6), através do (EREsp n° 1411420) autorizou, em um caso específico, o aumento do valor do aluguel em razão da valorização do imóvel pelas benfeitorias realizadas pelo locatário, com o conhecimento do proprietário. O caso discutido envolve um hospital que construiu dois prédios em um terreno em que já existia um edifício, havendo investimento de R$ 18,3 milhões.

A decisão altera a jurisprudência que predominava no STJ, considerando que, até então, o entendimento era no sentido de que o aumento do aluguel por obras implementadas pelo locatário não seria possível em ação revisional, mas apenas no momento da renovação do contrato de locação. O recurso chegou à Corte Especial por causa da jurisprudência mais antiga, quando temas de direito privado eram julgados pela 3ª Seção, há 20 anos.

Entenda o caso

A decisão em comento foi proferida nos autos da ação de revisão contestada pelo Hospital Oftalmológico de Brasília, em que refutava a revisão dos aluguéis, em virtude das benfeitorias realizadas, as quais não foram compensadas pelo locador. As obras foram realizadas em uma área alugada em 2008, por 20 anos, no monte de R$ 60 mil. Após o término do contrato, o proprietário quis elevar o aluguel para cerca de R$ 300 mil e, para isso, ajuizou ação de revisão. O processo chegou ao STJ em 2013.

Da decisão

Em 2015, a 4ª Turma do STJ decidiu que a ação revisional não se confunde com a renovatória de locação. Nesse sentido, esclareceu-se que na ação revisional, as obras realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato, tais melhorias, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato. Por três votos a dois o pedido do dono do imóvel foi negado na época.

Na Corte Especial, a relatora, ministra Nancy Andrighi, votou a favor da atualização do valor por causa da obra. No entendimento da ministra, a ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando no cálculo eventual obra realizada pelo locatário, com autorização do locador.

O julgamento foi retomado na última quinta-feira (4/6) com o voto vista do ministro Herman Benjamin, que acompanhou a relatora. De acordo com o ministro, no caso se percebe que o comportamento das partes se pautou pela boa-fé. Ademais, o magistrado considerou o que consta previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991), salvo expressa previsão contratual em contrário, as benfeitorias serão indenizadas e permitem o exercício do direito de retenção. O mesmo regime é estabelecido pelo art. 1.255 do Código Civil em relação àquele que edifica em terreno alheio. Nesse sentido, a norma prevê que se houve atuação de boa-fé, tem-se direito a indenização.

Ainda de acordo com o entendimento do ministro, as normas, baseadas no princípio que veda o enriquecimento sem causa, impedem o ilegítimo empobrecimento do locatário, assegurando indenização pelo acréscimo que ele fizer ao imóvel. Se mantido o aluguel no valor originalmente pactuado, o locatário pagará valor inferior ao potencial do bem e o locador perderá a chance de auferir todos os frutos que deveria da coisa. Para o ministro, em ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor do imóvel, inclusive decorrente das benfeitorias feitas pelo locatário.

Desta feita, acompanharam o voto da relatora os ministros Og Fernandes, Mauro Campbell Marques, Benedito Gonçalves, Raul Araújo e Francisco Falcão.

Os ministros Humberto Martins e Luis Felipe Salomão não aceitaram o paradigma apresentado no caso e não se manifestaram sobre o mérito. As ministras Laurita Vaz e Maria Thereza de Assis Moura estavam impedidas de participar do julgamento e os ministros Napoleão Nunes Maia Filho, Jorge Mussi e Benedito Gonçalves também não votaram por estarem ausentes, quando realizadas as sustentações orais.

Embora o acórdão do STJ ainda não tenha sido publicado e esteja sujeito a recurso, houve a mudança do entendimento anterior, criando precedentes que podem afetar os contratos de locação em vigor

Com informações de Valor Econômico